いくらかかる？不動産を売却する時にかかる諸経費

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いくらかかる？不動産を売却する時にかかる諸経費

不動産売却をする際に、諸経費としてどういった項目があるのか、またいくらかかるか気になりますよね。

今回は、諸経費とみなされる項目やそれぞれの用途、必要となる費用などについて詳しく解説させて頂きます。

諸経費とは

諸経費とは、以下の部分にかかる費用のことです。まずはマンション、土地、戸建に共通している項目からご説明させて頂きます。

1.仲介手数料
2.印紙税
3.登記費用
4.譲渡所得税
5.引っ越し費用

上記にプラスで土地・戸建ての場合は、

6.測量費用
7.解体費用

が必要なケースもあります。

1.仲介手数料

仲介手数料とは、不動産の売買の取引を行う際、売主と買主の間に入って案内～契約～決済のサポートする仲介会社に支払う手数料のことです。

売る時も買う時も、仲介業務を行う不動産会社に手数料を支払います。

不動産売買は、高額な取引になるだけにさまざまな法律や税制に対処できる専門知識が必要です。また不動産売却を行う場合は、インターネットに掲載をしたり、チラシを配布したりといった広告を行ったり、契約書類の作成、契約から引渡しまでの事務手続きなども行います。

金額は不動産会社への業務の対価となり、宅地建物取引業法で成功報酬と決まっています。売買契約が成立するまで支払う必要はありません。

仲介手数料の金額は、成約価格によって次のように変動します。

200万円以下：（成約価格×5％）＋消費税
200万円～400万円以下：（成約価格×4%＋2万円）＋消費税
400万円超：（成約価格×3％＋6万円）＋消費税

成約価格からの仲介手数料を一覧にいたしました。目安にして頂けると嬉しいです。

成約価格	仲介手数料（税込）
1,000万円	396,000円
1,500万円	561,000円
2,000万円	726,000円
2,500万円	891,000円
3,000万円	1,056,000円
3,500万円	1,221,000円
4,000万円	1,386,000円
4,500万円	1,551,000円
5,000万円	1,716,000円
5,500万円	1,881,000円
6,000万円	2,046,000円
6,500万円	2,211,000円
7,000万円	2,376,000円
7,500万円	2,541,000円
8,000万円	2,706,000円
8,500万円	2,871,000円
9,000万円	3,036,000円
9,500万円	3,201,000円
1億円	3,366,000円

※成約価格からの仲介手数料の目安となります。

2.印紙代

印紙代とは、契約書に貼付する印紙の代金のことを指します。印紙は、印紙税による財産や権利に関係する取引にかかる税金のことです。

取引にまつわる特定の書類（売買契約書や領収書など）に収入印紙が貼られていると、法律に則った取引であることを証明できます。収入印紙は証票と呼ばれ、書類に貼り付けて消印することで印紙税を納税したことになります。

所定の金額の収入印紙を購入しただけでは、納税の扱いとならない点に注意しましょう。

不動産売買においては、売買契約を締結する際の不動産売買契約書に、売主様・買主様各々で成約価格に応じた金額の収入印紙を貼付します。印紙代は、売買価格によって金額が変動します。

成約価格	印紙代
100万円～500万円以下	1,000円
500万円～1,000万円以下	5,000円
1,000万円～5,000万円以下	10,000円
5,000万円～1億円以下	30,000円
1億円～5億円	60,000円

※軽減税率適用後の価格となります。

3.登記費用

登記費用は、決済時に司法書士に支払う費用です。費用の目安は、2万円～5万円となります。

売却時に、登記の内容によっては「抵当権抹消登記」と「住所変更登記」が必要になります。

抵当権抹消登記：売却する不動産に抵当権（住宅ローン）が残っている場合、その権利を抹消するための費用
住所変更登記：登記簿に登記されている所有者の住所が現住所と相違している場合、住所変更を行うための費用

4.譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を売却した時に購入した時の金額を上回り、利益が出た際にかかる税金になります。

課税されるのは、あくまで利益になりますので、利益が出なかった場合は税金がかかりませんし、確定申告も必要ありません。

課税譲渡所得金額の計算方法

課税譲渡所得金額＝売った時の価格－（買った時の価格＋買った時の経費＋売った時の経費）

これらを税金の専門用語でいうと、買った時の金額と買った時の経費をあわせて「取得費」、売った時の経費を「譲渡費用」と言います。

譲渡所得税＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

また、相続した不動産などで取得費が不明な場合は、売却価格の5％を取得費とされ、譲渡所得税が課税されますので、譲渡所得税が高くなる可能性があり注意が必要です。

上記で算出した課税譲渡所得金額に対して、次項で説明する税率がかけられ課税されます。

譲渡所得税には、所得税と住民税が課税される

譲渡所得税が課税される際は、所有期間が5年以下か5年超かで税率が変わります。

●短期譲渡所得の場合（所有期間が5年以下の場合）
39.63%（所得税30％＋復興特別所得税0.63%＋住民税9%）

●長期譲渡所得税の場合（所得期間が5年超の場合）
20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5％）

●長期譲渡所得（所有期間が10年超のマイホームの軽減税率の特例）
・譲渡所得6,000万円以下の部分：14.21%（所得税10％＋復興特別所得税0.21%＋住民税4%）
・譲渡所得6,000万円超の部分：20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5％）

所有期間は、売却した年の1月1日現在で決まります。所有期間によって税率が大きく変わりますので、売却益が出そうな方は、お気を付けください。

※詳細は、税務署または税理士にご確認をお願い致します。気になる方は、税理士をご紹介させて頂くこともできます。

5.引っ越し費用

不動産を売却した後、次の住まいに引っ越すための費用になります。

引っ越し業者や依頼する時期、運搬する場所によって大きく価格が変動して参りますので、複数社に見積りを依頼し、金額を比較検討してからどこに依頼するか判断するようにしましょう。

6.測量費用

測量費用とは、土地家屋調査士に土地の測量を依頼した際にかかる費用になります。

不動産売買を行う際に土地測量を行う目的は、土地の面積や形状を正しく把握し、どこからどこまでが売買対象なのか明確にするためです。また、隣地所有者との間でトラブルにならないよう境界を確定し、境界線について認識を一致させることも重要になります。

土地は、隣地所有者が変わったりする中で、建物を建築したり、解体したりと利用状況が刻々と変化します。過去に境界の確認を行っていたとしても、所有者が変わるたびに境界が曖昧になり、面積や形状が過去に測量を行った内容と変わることがあります。

登記簿上の面積で売買するケースは問題ありませんが、登記簿上の面積と実際の面積が大きく異なる場合、売買代金に影響が出てきますので、正確な面積を明らかにすることが重要になってきます。

また、隣地所有者同士で境界の認識が一致しないと境界トラブルが発生し、買い手が見つからないといったこともありますので、注意が必要です。

過去に測量を行っていない場合や境界標がない土地に関しては、売主様に費用負担が発生してしまいますが、売却後のトラブルを避けるために測量を行ってから売却を行うようにしましょう。

測量費用は、境界標の有無や隣地所有者の人数等によって変動します。売却の依頼をいただく際に、見積り金額も併せてお伝えさせていただきます。

7.解体費用

解体費用とは、建物を取り壊したり樹木を伐採する際にかかる費用です。

売買の条件にもよりますが、ご自身で建物を解体する場合に費用負担が発生します。

費用は、建物の構造・アスベストの使用の有無・前面道路の接道状況等によって大きく変動いたしますので、複数社に見積りを依頼して金額を比較・検討してから、どこに依頼するか判断するようにしましょう。

まとめ

不動産売却にかかる諸経費は、個々の案件によって項目や金額が変動してまります。売却前に必ずどの項目がいくらかかるか把握したうえで、売却のお話を進めるようにしましょう。

不動産会社や担当者によっては、諸経費の案内はあったが、税金の案内まで行わないまたは行ってくれないといったこともよくあると聞きます。仮に税金の案内があったとしても、知識不足により間違ったことが伝えられ、売却後に課税されてしまうケースもあります。

そうすると、高い金額で売れたと喜んでいても納める税金が高くなり、当初の話より手元にお金が残らなかったといった事態に繋がってしまいます。

税金に関しては、相続した不動産で取得費が分からないケースなどは注意が必要です。

弊社では、必ず売却前に諸経費と税金のご案内をさせていただきます。諸経費や税金に関してご不安な方は気軽に相談してください。

税金に関して難しい案件であれば、弊社顧問税理士に相談し、専門家のアドバイスを聞きながら、対策していきましょう。