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不動産を売却する前にリフォームは必要か？

「汚れが目立つから、リフォームしてから売却したい」や「壁紙にクラックが入ったり、黄ばんで色が変わってしまったため、壁紙だけでも張り替えた方がいいのでは？」等々、マイホームを売却する際に「売却前にリフォームが必要ですか？」とよく質問をいただきます。

原則、売却のために新たにリフォームをする必要はありません。

その理由を具体例を用いて解説させていただきます

目次

・ リフォームが原則必要ない理由

・ リフォーム代を200万円上乗せするなら、何もせず200万円安く売った方がいい
-- リフォームして売却した方の失敗例

・ リフォームを行わず、売却を有利に進める方法
-- 1.ハウスクリーニングを行う
-- 2.2可能な限り物を減らし、壁・床が見えるようにする

・ まとめ

リフォームが原則必要ない理由

不動産売却において、どれだけ室内の汚れや傷がひどい場合でも「リフォームはせずに、ありのままで売却する」ことが鉄則です。理由として、リフォームに掛けたお金を上乗せした価格で売却できる可能性が少なく、結果的に損をするリスクがあるためです。

具体例を挙げて見ていきましょう。

現実にはありませんが、築年数や間取りなど、全く同じ条件の物件が①②③とあるとします。

①一般的な使用感がある部屋
ご夫婦の2人暮らしで、日常生活による一般的な経年劣化がみられる部屋。特に大きな劣化はなく、キレイな印象。

②経年劣化が目立つ部屋
小さいお子様が2人いる4人家族で、子供が付けたキズや汚れがあり、水回り等も清掃が行き届いていない部屋。キレイとは言いづらい印象。

③200万円かけてリフォームした部屋
犬を飼っているご夫婦で、ペットが付けた引っ搔き傷や噛んだ痕等で壁紙が痛んでいる。キレイとは言いづらく、ニオイも気になる印象。

この中で①の一般的な使用感がある部屋を基準とし、適正相場価格が3,000万円と仮定します。

そして、➁の経年劣化が目立つ部屋は、相場より200万円ほど安い2,800万円、➂の200万円かけてリフォームした部屋は、リフォーム代を上乗せした3,200万円で売りにだすとします。

売り出した時に3つのうち、最も売却リスクが大きくなる物件は、どの物件になると思いますか？

答えは、➂のリフォームに200万円をかけた部屋です。最も売却に手間取り、思った通りの価格で売れない可能性が大きいです。

リフォーム代を200万円上乗せするなら、何もせず200万円安く売った方がいい

「売却前のリフォーム」に関する買い手の心理として、以下のようなものが挙げられます。

・リフォームにお金をかけるため、1円でも安く購入したい
・自分好みの部屋にしたいから、室内のコンディションは気にしない
・この壁紙・フローリングの色が気に入らないな…
・キッチンや水回りは、比較的キレイだけど、せっかくなら新しい物にしたいな

上記のようにリフォームをしてから売却することは、売り手・買い手の双方にとって、あまりメリットがないことがわかります。

またリフォーム代を200万円上乗せすることによって、相場より200万円も高く市場に出すこととなり、買い手から敬遠される可能性があります。

結果的に、リフォームはしてあるけど相場より高いという理由で問い合わせがなく、価格を下げるしかないという結論になり、リフォーム代が回収できずに損をしてしまうというのが末路になります。

リフォームして売却した方の失敗例

過去にご売却をご依頼して頂いたお客様でフルリフォームをしてから、販売したいと強くご希望の方がいらっしゃいました。

私は、リフォームせず、そのままの販売をご提案したのですが、どうしてもリフォームをしたいということで、総額500万円程かけてフルリフォームをされました。価格は、査定金額＋500万円で約1年程販売をお手伝いさせて頂きましたが、購入希望者は現れませんでした。

成約まで至らなかった理由として、相場より高く売り出していることはもちろん、こだわってリフォームを行ったため、万人受けする壁紙の色やフローリングの色ではなかったというのも理由として挙げられます。

結局その方は、1年間販売をしてみてリフォーム費用分を回収できないと分かったため、売却はせずにご親族が継続して住むことを決断されました。

リフォームを行わず、売却を有利に進める方法

上記のとおり、売却のためにリフォームすることは、リフォーム費用の回収ができないリスクがあるということで、オススメしていません。

しかし中には「部屋が汚れているけど、本当に売れるの？」と不安な方もいらっしゃるかと思います。そんな方に是非実践していただきたい方法をご紹介させていただきます。

1.ハウスクリーニングを行う

ハウスクリーニングとは、清掃の専門業者に代金を支払い、住宅を清掃してもらうことです。

特に、換気扇や壁紙、浴室、トイレ、キッチン周り、エアコン等の技能が必要な箇所を掃除する場合に活用します。また個人の掃除では汚れが落ちない場合でも、業者専用の道具や薬剤を用いることでキレイになるケースもあります。

ハウスクリーニングは、壁・床を張り替える訳ではないため、キレイになるレベルには限界がありますが、リフォームより費用を抑えることができ、室内の見栄えを改善することができます。

価格帯は、依頼する業者や面積、汚れ具合によりますが、5～10万円程度になります。

【弊社でクリーニング業者を紹介させていただいた例】

相続で取得された、中央区にあるワンルームのマンションの売却依頼をいただきました。数年間、誰も利用していなかったため、水回りや窓枠にはカビが発生しており、かなり汚れている状態でした。

基本的には、「何もせず売却に出しましょう」と提案する弊社ですが、このときばかりは、内覧にきたお客様からの印象があまりによくなさそうと感じたため、ハウスクリーニングを提案しました。売主様もこの状況だと売却が厳しいと感じており、快く承諾をいただきました。費用はワンルームということもあり、2万円程だったと思います。

ハウスクリーニングを入れたことで、お部屋の汚れや水回りのカビが改善され、無事に売却することができました。

2.可能な限り物を減らし、壁・床が見えるようにする

内覧時に買い手が最も好印象を感じるのは、家に物がない空き家の状態です。

室内に物が多いと生活感が出てしまい、キレイなお部屋であっても物件購入において、マイナスに働いてしまいます。

【壁・床が見えるように売主様が取り組みたいこと】
・必要な荷物以外は、売り出すタイミングで破棄する
・大きい家具・家電は、なるべく撤去する
・内覧時に物が多い場合は、トランクルームや実家などに預ける
・内覧時は、物を収納スペースに片付け、部屋に物が無い状態にする

すでに引っ越しが終わっている場合を除き、空き家にすることは、現実的ではありませんが、少しでも買い手の印象がよくなるように、壁・床が見える努力が必要になります。

まとめ

今回は、不動産を売却する前にリフォームが必要かを解説させていただきました。気を付けていただきたいポイントは以下の通りです。

・原則、売却のためのリフォームを行わないで売る
・経年劣化や傷・汚れがある場合は、室内状態に応じた市場価格で売る
・あまりにひどい汚れがある場合は、ハウスクリーニングを検討する
・床・壁が見えるように掃除や荷物の片付けを行う

もしこれから不動産の売却を検討しており、「売却のためのリフォームを実施するかどうか」を悩まれていたら、本記事を参考にリフォーム以外の手段をご検討ください。

また「どうしても現状のまま売りに出したくない」と考えている方は、ご自身でリフォームを行う前に、是非弊社にご相談ください。

お客様のご希望をお伺いさせていただき、どうすれば不動産売却の成功につながるリフォームになるか、一緒に考えていきましょう。