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不動産を「売却」か「賃貸」で悩んだら！

マイホームを売却する際に「売却か賃貸かで悩んでます」とよく相談をいただきます。

確かにご自宅から転居するときの選択肢は、「売却」だけではありません。第三者に「貸す」こともまた、選択肢の一つとなります。

今回の記事では、売却するか賃貸に出すか悩んだ際、どちらにするか決めるための判断基準について解説させていただきます。

目次

・ まずは「住宅ローン」について確認しましょう

・ 「売却」が向いている方
-- こんな人は「売却」がオススメ

・ 「賃貸」が向いてる方
-- こんな人は「賃貸」がオススメ

・ 【実例】マンションを売却か賃貸かで悩んで、売却にして成功した話

・ まとめ

まずは「住宅ローン」について確認しましょう

前提条件として、住宅ローンが残っている状態で、賃貸に出すことは基本的にはできません。

住宅ローンはあくまで自ら居住する家に出される融資のため、居住用を賃貸にすることに関しては契約違反にあたります。そのため賃貸に出す際は、一括返済をして完済するか、それが難しい場合は、金利が高い投資用ローンへの借り換えが必要になります。

住宅ローンを残したまま、賃貸に出せるケースもあります。それは、金融機関から「やむを得ない事情」があると認められた場合です。やむを得ない事情とは、突然何年間の転勤が決まったなどのケースのことです。

ただし、絶対に認められるという訳ではないので、まずは住宅ローンを借りている金融機関に相談することが先決です。

その話が無事に済めば、売却するか・賃貸に出すかを考える段階にきます。

「売却」が向いている方

転居した後、今の家に今後住む予定がない人は、売ることを第一優先で考えましょう。

また、築年数が経過していない不動産ほど高く売れますので、「多くの現金」を得たい方は、売却することをオススメ致します。

後術している通り「賃貸」でもお金は得られますが、家の維持管理や管理会社への手数料の支払いをすると、賃料分が丸々手元に残るという訳ではありません。

また借主が見つからず、空室の期間が長く続くと家賃が入ってこないため、その間の住宅ローンの返済は、自己資金から支払うことになります。さらに、所有期間中の固定資産税等の税金やマンションであれば、管理費等のランニングコストの支払い続ける必要もあります。

このように金銭的な視点からみれば、売却を優先的に進めていくのがいいと思います。

こんな人は「売却」がオススメ

・転居後は、今の家に今後住む予定がない
・まとまった現金が欲しい
・税金や管理費等の維持管理費にお金を掛けたくない
・多忙で管理業務を行えない

「賃貸」が向いてる方

転居した後、今の家に今後住む予定がある人は、貸すことを第一優先で考えましょう。

「将来的に戻ってきて住み続けたい」や「愛着のある家なので手放したくない」といった方には、賃貸がオススメです。また不動産や投資が好きな方、興味がある方も向いている方かと思います。

ただし、賃貸に出すリスクとして、長期間の空室や借り手が付かないといったことがあります。賃貸の需要が高いエリアでは、借り手が付きやすく入居者が出た後もすぐに次の入居者を確保しやすいですが、駅から距離がある立地や賃貸の需要が少ないエリアは、注意が必要です。

さらに、賃貸に出すことは賃貸経営をすることと同じことなので、簡単に成功するのは難しいと思います。しかし、賃貸経営を成功するためにしっかり勉強に取り組める方なら、将来的な資産形成に役立つ可能性は高いです。

こんな人は「賃貸」がオススメ

・賃貸経営に興味がある、やってみたい
・将来的にお住まいになる予定がある
・家を手放したくない
・賃貸需要がある立地

【実例】マンションを売却か賃貸かで悩んで、売却にして成功した話

弊社で実際にあった「売却？か賃貸？」で悩まれて、ご相談をいただいたお話です。

お客様は、関東に住んでいて所有マンションは札幌市中央区にありました。相続でマンションを取得されたため、住宅ローンの利用はありませんでした。

これまでは、賃貸で個人の方に貸していたのですが、退去されたため「賃貸に出そうか、それとも売却しようか」と悩んで、弊社に相談をいただきました。

お客様の考えとしては、賃貸に出すことも考えているが、マンションも古くなってきたし、ご自身も高齢になり管理するのも大変になってきたため、売却をして現金化したいというご意向がありました。

そこで弊社では、「いったん売却を優先して進めてみて、時間が経ってもなかなか買い手が付かなければ、賃貸に再度出してみるのはいかがでしょうか」と提案させていただきました。

いざ売却をスタートすると、1週間後に複数の購入希望者から問い合わせをいただき、いいご縁があってお客様のご希望価格で売却が成立しました。また期間も約1ヶ月とスピード決着となりました。

賃貸に出すことも継続して検討していたようですが、この金額で売れるのであればと一旦は売却を優先していただいたことで、思ったより高く・早く売却することができました。

弊社は売却に特化した不動産会社なので、ここでご紹介させていただいた実例は売却のエピソードとなりましたが、賃貸での成功例もたくさんあると思います。

色んなパターンの実例を調べてみたり、経験者から体験談をヒヤリングして、自分はどの方法が成功への近道か、じっくり考えてみることが肝心です。

まとめ

売却するか賃貸に出すか悩んだ際、どちらにするか決めるための判断基準について解説させていただきました。

まずは、判断する上で住宅ローンの有無が重要になって参りますので確認を行いましょう。住宅ローンが残っている状態で賃貸に出すことは、大きなリスクがありますので、リスクを把握し許容できる範囲か確認してから、判断することが大事になります。

「売却か賃貸か」どちらにしようかご自身で悩んでいる方もたくさんいらっしゃると思いますが、専門家の意見を聞きながら判断するようにしましょう。

お悩みの方がいらっしゃいましたら、是非弊社までご相談ください。